无论是在北京、上海，还是杭州，绿城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品，而这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式，是其他开发商所不具备的。
一、开篇
20世纪最杰出的建筑历史学家尼古拉斯·佩夫斯纳（Nikolaus Pevsner）有一句名言，“房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物，楼盘并不是钢筋加水泥，它脱胎于自身所要求的文化和精神。”
博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会于14日开幕，地产界、金融界、学术界等首脑人物会聚一堂，面对严峻的房地产金融环境，找寻企业生存和发展空间。
这并不是脱离现实的臆想和空谈。事实上，在中国，我们已经看到了负有历史责任感的开发商对此进行的实践。
分析绿城的产品线，我们就会发现，无论是在北京、上海，还是杭州，绿城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品，在北京是御园，在上海是玫瑰园，在杭州是桃花源。这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式，是其他开发商所不具备的。
可以说，绿城把房地产项目的开发提升到城市内涵的认知层面，而将房地产产品视为承载人类精神、传承人类文明的载体，并达到创造城市的美丽之目的，这就是绿城品牌的精髓所在。这就是在我们看来的绿城独特的开发模式——中国人文城市开发模式。
北京御园正是这一模式下的典范之作。
作为西方居住文明的最高形式，英法等国皇家园林、古堡背后蕴含着超越时代的，历久弥新的人文价值。而在中国，能够同样承载千百年皇家文明的建筑载体，只可能出现在北京，在“三山五园”之间。
因此，王者归来的御园二期，也成为了绿城人文城市开发模式在北京的再一次示范。
二、 选择
在赚“快钱”和制造“精美”的房子之间永远选择后者；环境、设计和材质三位一体，追求完美的产品主义情结；抛开纯粹商业运作的理想主义价值观；绿城生活方式的全球营销——四级台阶层层而上，绿城“贵族血统”的穹顶或将最终伫立于云端
绿城：百亿俱乐部中的“贵族”
北京西山，泉泽遍野，群峰叠翠，风景如画。自辽金至清末，从离宫行苑到皇家园林胜地，三山五园经沐乾坤革变，愈加珍贵。御园就坐落在这片被昔日皇家园林“三山五园”环抱之地。
御园曾经是一个奇迹。
2007年5月，开盘当月，御园就创造了北京高端住宅市场的销售奇迹——成交面积在千万级市场中名列第一，成交均价在千万级市场中名列第一，成交均价近3.6万元/平方米，最高成交价近5.8万元/平方米。
2009年4月，当全国高端住宅仍乍暖还寒的时候，御园二期正式对外预定，3天内，首批房源预定金额累计超过5亿元人民币。
奇迹的背后，御园不仅是一个自然、人文环境都无以复加的高端项目，在规划设计和材质选择上也有其极端奢华的一面，更重要的是，它孕育的是一种具有理想主义情怀的生活场所和方式。
而缔造奇迹的主角，是2008年营业收入超百亿元的绿城中国（3900.HK）。
高端市场的领袖
在2008年调整市道下，行业集中度迅速提高，“百亿俱乐部”集体是大赢家，但内部成员也开始出现分化。保利地产、中海地产等央企由于雄厚的大股东背景，更易获得银行信贷和再融资支持，无过冬之虞。而如绿城、龙湖等精品型房企，也由于品质卓越而脱颖而出，座次快速上升。
截至2008年12月底，绿城集团2008年全年度的销售额完成151.8亿元，略超2007年的150亿元，自2007年以来第二次跻身中国房地产企业“百亿俱乐部”之列，略有不同的是，2008年的排名上升至全国第七位。在“2008年中国房地产企业百亿榜深度分析”研究报告中，绿城高档产品对营业收入的贡献比例为30%，位居榜首，超出了世茂房地产的26%，更远远超过龙湖地产的6%。
不同于世茂房地产掌门人许荣茂在资本市场的纵横捭阖，也不同于万科王石、郁亮等人对于市场占有率的狂热追求。不畏惧外界争议，专心把自己该做的事做好，让产品说话，这是绿城中国董事局主席宋卫平厚积薄发，带领绿城冲入前十的成功基因和精神力量。
绿城对产品的完美主义追求与星河湾地产、龙湖地产颇为类似，但不同的是，绿城比星河湾地产的规模要庞大得多，而正如上述数据显示，绿城高档产品的业务结构也比龙湖要高出不少。可以说，在地产百亿俱乐部中，能把产品品质和业务规模完美结合起来的，唯有绿城一家。
“绿城出品”在浙江当地有着相当的号召力，杭州有“绿迷”一说，也就是绿城的“粉丝”。即使在金融危机的冲击下的2008年，资产价格大幅下跌，楼市成交低迷，却似乎无损于绿城品牌的吸引力。绿城2008年销售住宅8307套，交付8730套，各地的项目都有不俗的表现。绿城在杭州的项目销售额占杭州主城区总销售额的8.58%(不含余杭、萧山)；而绿城在宁波开发的桂花园、绿园和皇冠花园三个住宅项目，销售额占宁波市六区销售总额的8.7%；绿城和新湖在海宁合作开发的百合新城项目销售额占到主城区市场份额的57%；绿城在绍兴的合作项目玉兰花园占柯桥区市场份额的59%。
创业15年，绿城之所以能达到今天的高度，是与宋卫平有密切关系的。宋卫平35岁才进入房地产行业，这使得他对这个行业有着跟别人不一样的理解。“到这个年龄，你就会想，我这辈子还能做什么事？我正是背负着这个压力进入房地产业的。”最初，宋卫平事必躬亲，几乎每个细节他都会去了解。
“我不大关心股票。如何把房子做得非常好，才是我的工作。”作为公司掌门人的宋卫平坦承，他却很少看公司的财务报表，对资本运作也不怎么感兴趣，他把这些工作都推给了创业伙伴——行政总裁寿柏年来做。渣打银行直接投资公司全球（联席）总裁陈凡是绿城中国的私募投资者，他在2006年绿城赴港上市前夕投资了绿城中国4700万美元。作为投资人，陈凡曾对此表示过抱怨，他认为，宋卫平太过关注产品，甚至不惜为此延长开发期限，这导致绿城中国的业绩表现不稳定，股票价格表现不理想。但即使如此，宋卫平也不愿屈从于资本意念，改变一贯的做事理念，他甚至对新闻界说过：“大不了我退市。”
凭借产品品质过硬，绿城吸引到了很多财力雄厚的合作伙伴，在这些合资项目公司中，绿城甚至不出钱就可以占有干股，而且由合作方负责向银行借贷前期开发资金，绿城在项目后期才须支付费用，甚至还可以从营业收入中提取一定比例的管理费。
据寿柏年介绍，绿城和浙江日报集团合作开发了三个房地产项目，合作模式是这样的：双方各出四千万元组建一个合资公司，各占50%的股权，之后，由浙江日报集团借数亿元的资金给该合资公司去买地；在绿城和海尔合作的济南项目中，绿城占45%的股权，但只出了22.5%的资本金；绿城与浙江能源集团的战略合作方式与海尔相差无几，绿城占49%的股权，但只出了24.5%的资本金。与这几家公司的合作，绿城除了按股权比例分红外，还要按销售额提取一定比例的管理费。
即使与香港知名地产公司九龙仓在杭州合作的一个项目（现已通过与九龙仓项目互换，该项目由绿城拥有全部权益），绿城也毫不示弱，绿城占60%的股权，九龙仓占40%，绿城按销售额的2%提取管理费。
在业内，这种合作模式可能是绿城所独有的。
如今，危机之下，泡沫散去，房地产行业回归理性。一度失语的产品主义者重装上阵。关注品质、提升服务，以绿城为代表的产品主义者重放光彩，通过产品而非资本胜出，也正是走向千亿量级的坚实基础。
对于那些急欲冲破重围，在下一轮竞争中成为领军者的百亿企业而言，也应该是专注产品的时候了。两年前的大规模扩张，只顾及“资本”之锋锐，却差点因此陷入泥潭，如若没有今年的“小阳春”，不知多少名企会倒下。因而，这一次的出发，更须心志清明，方能识得穷通变化。
完美主义：“贵族”的特质
在很多人看来，豪宅是奢侈材质与完美细节的结合，比如北京星河湾。但实际上，真正的奢华住宅，首先是基于独一无二的自然环境或地理位置的，然后才是设计和材质，这三者构成一个不可或缺的整体。而且，最好，这一个地方有着自己的故事和灵魂。
被万寿山、玉泉山、香山、清漪园（颐和园）、圆明园、静宜园、畅春园及静明园“三山五园”环抱的御园，可谓坐拥千年皇脉的京城“地王”。项目西侧紧邻的玉泉山，自金代起就建有行宫，东侧则与颐和园中的万寿山相望，南至玉泉山东路，北至北五环。环境赋予御园的“高贵血统”，使得京城其他豪宅项目黯然失色，与之无可比性，这也是吸引绿城在2004年费尽周折、不惜高成本拿下该地块的重要因素。
其实，由于有环境的光环效应，这块地建的房子只要不是太离谱，卖个高价是没问题的。但绿城的努力才刚刚开始。为了寻找和确定项目的设计风格，御园项目总经理、清华大学建筑学博士王朝晖8个月内在国内外飞行了15万公里，包括大连、青岛、上海等8个具有殖民色彩的国内城市，以及德国、意大利、法国、美国和澳洲等地。最终，王朝晖将意大利文艺复兴后期大师帕拉迪奥（Andrea Palladio）的代表作——圆厅别墅和平层官邸引入了御园。
时至今日，绿城仍然以对品质的极致追求，抵制来自低成本的蛊惑。虽然即使对绿城这样的专注于高端市场的公司来说，也需要尽力避免成本浪费，但是成本永远是次要的考量，它决不会因为要降低成本而缩减工料。它的首要问题是：我在这个产品上能够满足客户的最好的材料是什么？而大众开发商的问题则是：什么材料可以节省成本？其实，现阶段房地产产品在制造工艺上并没有多大的差异，产品品质的高下就在于材质的选取。
材质上的追求包括对原料质地的精挑细选和在功能上进行不懈研发。比如石材。王朝晖建议御园的外立面全部采用石材，但这是很大胆的一种尝试，因为在国内这样做的项目几乎没有。但王朝晖坚持认为，石材才能够体现出高端项目应有的价值感和历史感，“石材不会随着时间的流逝而改变，而面砖和涂料这些东西是人造的，长期效果根本不能和石材这种天然的产品相比，这就像真皮和人造皮革的差别。”但是核算下来，石材每平方米的费用要上千块，成本非常之高。不过，在最终方案中，御园的外立面还是全部采用了来自德国的高档石材。
为了给御园寻找一种高品质的石材，王朝晖跑到德国找到一个矿场，白天，晚上，晴天，雨天，王朝晖都去矿上看石材的颜色有无变化，最后发现无论在什么情况下，其色泽都非常棒，所以就确定采用。但因矿场老板看到他来看了多次，知道肯定要买，所以趁机提价。“御园是国内房地产项目第一个采用这种材料的，现在看来，效果的确非常棒。”王朝晖说。
为了追求完美，宋卫平从来不吝工本。早在1999年，当桂花城的房子卖掉80%的时候，宋卫平又决定追加投资2000多万重新进行环境设计工程。给桂花城做环境设计的公司说：“我没有看到过你们这种开发商，房子都快卖完了，还要追加投资来做环境。”类似的情况在以后的杭州绿园、春江花月和上海绿城等项目中都出现过。
科班出身的王朝晖希望建造“传世”建筑，“我们希望这个房子是牢固的、舒适的，是一个真正能经受时间检验的产品，而不是那种超前的、奇形怪状的、过几年就会被淘汰掉的创新。
环境、设计和材质三位一体的“艺术制造”，正是“绿城出品”的本质。在这一基础上，“奢侈”的效果和价值体现只是一种自然的延伸，而品牌得以构建在坚实的须弥座上，而非空中楼阁。
的确，有多少大众房产能使置业者丧失价格敏感度？又有几个能在历时大半世纪、潮流更迭轮回后，依然保持魅力如故？并非每一个豪宅项目都像御园一样，与独一无二的环境、设计风格和奢华材质密不可分。但每一个豪宅也因生而稀缺，具有形色各异的独特价值，而且有一套传承延伸的技巧，这值得每个希望逃避货品化命运的房企斟酌借鉴。
非大众的价值观
“我们这群人最明显的特点，是有根深蒂固的理想主义色彩。你若把这种理想贯穿于产品和服务中去，这种理想就变成产品和服务中最值钱的东西，所有产品和服务也都会隐含着以人为本的人文关怀。这是理想主义者的源头与归宿。”在一本2万多字的绿城企业文化理念读本中这样写道。
这并不是一种虚伪的自夸。我们可以从中发现一种非大众开发商，甚至非百亿军团的企业价值观：追求产品品质的完美主义，注重人文关怀，而非资本规模、市场占有率和利润。做一个形象的比喻，宋卫平就是中国的乔布斯，不做大路货。绿城不赚“快钱”，专注于产品的完美，其实都是这种独特价值观的反映。
绿城的公司文化是彻底的建筑师文化，对于市场炒作完全没有兴趣，要做的只是以人为本地把产品做到更完美，并赋予产品独特的价值，而非大规模地在全国范围内复制产品线。
绝大多数公司，甚至包括百亿军团中的超大型房企，一般都有相对稳定的产品线，比如世茂房地产的滨江系列，万科的四季花城系列，富力的富力城系列，等等。但绿城并没有到处复制，而是因地制宜，充分挖掘各个项目的价值。比如御园，绿城在拿地之后，并没有把以前的成功项目拿过来复制，而是从头开始，到国内外各地去寻找灵感，回来之后先后共做了30多套方案。
“与其说我们在造房子，不如说我们把生命中优秀的方面通过这些产品献给了这个行业，我们是在输出，我们在用心血来营造，来汇集。”宋卫平忆及当初，不胜感慨。
三、基因
把房地产项目的开发提升到城市内涵的认知层面，这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式，这是其他很多开发企业不具备的，也是绿城品牌的精髓所在。这就是绿城独特的中国人文城市开发模式！
绿城的王者基因
——中国人文城市开发模式
宋卫平是出了名的理想主义者。
作为绿城集团的董事长，这位偏爱穿红色T恤的浙江地产一哥，是杭州大学历史系77级的代表性人物，他所在的77级两个班级中，集中涌现了10多位知名地产商、2名福布斯富豪。
作为历史系毕业生，宋卫平的文人气质依然随处可见。他认为学习历史使自己能够“掌握过去、把握现在、规划未来”，看待问题通透。在绿城招聘员工的时候，他甚至出过一道冷僻的文史题目——解释《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”这段古文。
绿城把“人文主义理想”确认为房地产开发的指导思想，在楼市一路上攻、供应始终相对偏紧的黄金十年，奉行“产品主义”的绿城一跃成为品质地产商的样板公司；而当整体市场遭遇寒流时，绿城具有人文城市开发特色的价值加法依旧体现出其顽强的生命力，仍然有一大堆可圈可点的数字说话，乃至用“凌厉之势”来形容其在逆势中的表现也不为过。
“势”只是表象，透过表象寻求促成“势”的本源，之于北京乃至中国别墅市场而言，意义更为深远。
人文理想
在杭州，当问及“哪家开发商的产品最值得信赖”，很多买过房子和即将买房子的被访者都会回答是“绿城”。在杭州及浙江省内其他城市，绿城有着忠实又庞大的“粉丝”，俗称“绿粉”。
回顾绿城开发房地产15年来的历程，无论是在北京、上海，还是杭州，绿城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品。在北京是御园，在上海是玫瑰园，在杭州是桃花源。
“我们这群人最明显的特点，是有根深蒂固的理想主义色彩。你若把这种理想贯穿于产品和服务中去，这种理想就变成产品和服务中最值钱的东西，所有产品和服务也都会隐含着以人为本的人文关怀。这是理想主义者的源头与归宿。”
十年前，宋卫平就开始在房地产开发中融入对人文的理解，不可否认，商人是追逐利益的，但绿城始终坚持“讲道义，走正道，得正果”，可能暂时会比别人赚得少，但收获更多经济利益外的社会效益，这也是奠定了企业长期持续健康发展的基石。
从开发理念、设计风格、营造工艺和物业管理各个方面，绿城均试图努力实践其人文主义理想。在绿城人看来，人文住宅应该是真正以人为本的住宅，处处闪烁着人性光芒的住宅。对人性需求的关怀，对建筑与城市的历史责任感，对建筑与自然的和谐的追求，都凝聚在绿城一砖一瓦的营造之中。
也许人文主义开发在中国地产界的运用，不是什么新鲜的事，但是，有几个地产商能像绿城这样，将城市的人文历史与自己的产品结合得如此浑然天成、相得益彰？人文主义不是一件绚烂的外衣，而是渗透到每个产品细部的具体实践。在这一点上，不论星河湾，还是龙湖，都自愧不如。这种无不渗透着强烈的城市人文关怀，在满足居住者物质层面需求的同时更注重他们精神需求的满足，这也是绿城项目广受追捧的主要原因之一。
价值“加法”
“房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物，楼盘并不是钢筋加水泥，它脱胎于自身所要求的文化和精神。”尼古拉斯•佩夫斯纳曾经如是说。
好的住宅产品，是一个可以积淀生活的地方，一个既可以寻找过去，亦能享受现在，更能预见未来的场所，它具有美妙的延续性。绿城高端产品的选址，无一例外地具有这样的共同性：丰富的人文和环境资源。
以“造生活”为使命的绿城，对每一块开发的土地都心怀敬畏，他们努力“以史为鉴”，在其别墅作品中坚持了住宅与建筑的空间尺度；而通过对地域历史地理、人文风情的研读，以及对世界建筑艺术和人类文明成功的吸收和运用，绿城在其别墅作品中为居住者提供了诗意存在的时间性场景，使建筑显示了具有时间感的价值和美。
同时，绿城努力把自己的产品建设成为人文建筑，使所有的住宅区都成为人文住宅。它的核心始终是“按照人的尺度去与自然相处，按照人的尺度去与社会相处，按照人的尺度去与神相处”。人文住宅就是要使住宅在科技层面和使用功能层面之外，同时更具有人文内涵和人文价值。比如北京御园，就是这样一个被市场冠以人文主义产品的标杆。
“房地产业发展的基本价值理念——人文主义是与现代文明、当代发达国家的成功经验相一致的。所以，凡是适合于现代人居住的房产品，必然体现着独特的人文精神和人性关怀，是人文理想在居住生活领域的具体体现。”宋卫平这样认为。
而绿城生活园区服务体系的创建，也是这种人文主义价值观的深刻体现。绿城认为，把人文关怀融入日常的服务中，这无论在经济上还是道义上，都有很高、甚至极为崇高的价值。在绿城园区，如果能做到让客户满意、为市场所需，那么其他人一定会跟上。它就像一粒火种，将带来整个城市的生活园区服务的改善、生活质量的改善、生活环境的改善，影响每一个人的表情，影响每一个人的爱心——过了三五代人以后，就融为我们后代的文明素养。
“只管走自己的路，脚下的鲜花自会为你开放”。这带有浪漫情怀的企业发展哲学虽有些理想主义色彩，然而，在企业价值剖析中，越来越多的事实证明我们都在返回原点。原点，就是专注研究市场价值和用户价值，以有价值的产品和服务满足市场需求。绿城价值内涵丰富，面对市场，侧重“产品价值”；面对业主，侧重“服务价值”；面对投资者，侧重“投资价值”；面对社会，侧重“行业价值”；面对行业，侧重“企业价值”；面对员工，侧重“职业平台价值”……
不论外界如何喧嚣，绿城只顾俯身专注于品质的每一个细节。当市场偏离价值滑入价格的迷雾，它以具有人文主义的价值加法为市场纠偏——专注品质才是王道。
四、 实践
建筑要长久地被城市和环境接受，必须要融入到城市的人文和自然历史中，这是绿城十几年来的开发理念。于是，绿城在其进入的每一个城市都有一个代言城市的名片级作品
中国人文城市开发模式的实践之路
——桃花源、御园、玫瑰园之三城共秀4p
大凡一个经典的背后，总不乏一些传奇的情节。
流水别墅的出世，源于一位德裔富商“周末度假”的冲动；马勒别墅的诞生，则是因为一个小女孩安徒生童话般的梦想；而长城脚下的公社建成，应归结为潘石屹张欣这对年轻夫妇特有的商业禀赋。
而落到绿城，这些传奇可延伸到杭州桃花源、上海玫瑰园、北京御园等等。
顶级别墅专家
与万科、中海、碧桂园等大企业出身不同，绿城集团靠别墅起家——杭州九溪玫瑰园，哪怕是十年之后的今天，依然是中国别墅界的神圣殿堂。
九溪玫瑰园是绿城“最古老”的产品之一。但是，10年过去，九溪玫瑰园的建筑除了颜色稍微深沉了一些，基本没有太大的变化。同样古老的还有桂花城，这个被中国房协某领导称为中国别墅经典的项目，观者没有不为之惊叹的。
因为深刻理解江南山水文化特色的九溪玫瑰园，完全体现了建筑经久弥贵的真谛。10年后的九溪玫瑰园，能够令人觉出变化的，也许只有坡上拗下的那些参天古树，更粗更高了。
10年间，中国房地产给我们贡献了数十亿平方米的建筑产品。但是，有几个地产商，尤其是那些在聚光灯下风头甚健的著名地产商，能够毫无愧色地说：10年后，我的产品仍然对得起它的业主，对得起这块土地，对得起这个时代？
多数业内专家认为，绿城应该是这样的少数几个地产商之一，桂花城、九溪玫瑰园、桃花源等是这样不太多的产品之一。“顶级别墅专家”，绿城当之无愧。
九溪玫瑰园成名后，绿城先后拓展至上海、北京、青岛等全国中心城市。从保留“江南记忆”的杭州桃花源，到延承“老洋房”精髓的上海玫瑰园，再到融合“西山皇脉”气质的北京御园……与城市文化的深度对接让绿城的根繁茂不息，并且都成了当地最好的别墅景观。
现代版“桃花源记”
所谓美酒越陈越香，别墅应该也需要时间沉淀。
从1998年开始，历经十年发展，杭州桃花源已经成为这座城市最理想家园的代名词，乃至越来越多的精英人士收藏，深藏不露的荣耀，越发显得弥足珍贵。
杭州桃花源的人文氛围还源自绿城源自对江南文人理想居所最虔诚的践行，与都市保持适当的距离，桃花源的“隐”，避开城市中心地段的过分繁华和纷乱，但有完善的交通网络支撑，进退自如的距离。
“再完美的景观营造，也不及桃花源真山真水的自然野趣。”有人在体验完桃花源的样板房后如是说。可以说，杭州人最懂得自然珍贵，山水无价。
西方有句流行语“double view，double pay”，意思是有稀缺景观房的价格是其他房价的两倍，可见特殊的景观资源对于房子的尊贵性是何等重要。桃花河、凤凰潭水质澄澈，古木森森、绿得分明，许多珍惜的野生鸟类看中了杭州桃花源的安静，也常年停留不走。
人居的最高本质就是回归人性，回归自然。真正对自己的精神生活有要求的高端消费者，他们更注重修持对内心的塑造，在自然中修炼心境。桃花源风物可观可赏，还可亲身参与，不仅庭院里的花草可以选择栽种，住户们还可以租种农田，亲自耕种，在与自然的互动中，居住者收获的何止是愉悦的心境。让居者远离碌碌的生世，为居住者提供了寄情于一处真正可以安闲心神、养怡生活的现代版的《桃花源记》。
如今，当年栽下的桃树早已长成，桃花灼灼，绿树成荫；会所、酒店、篮球场、室外运动游憩设施等各种配套的完善；绿城物管和桃花源绿城园区服务的全面实施，为在此居住的数百个高端家庭，提供量身定制的人性化的专业服务。居住氛围日益成熟，使得桃花源成为人文沉淀浓郁的高档别墅住区。
御园的新古典主义
作为绿城第一个10年产品系列的集大成之作，绿城第二个10年产品系列的奠基之作，御园是其挥师进京的中坚作品。
对于绿城这样的企业来说，10年一跃，是深思熟虑的一跃，是经得起时间风雨洗礼的一跃。绿城的一跃，是绿城集团的一大步，也可能是中国地产界的一小步。其在北京的实践保留的不仅是建筑符号，延续的是更为持久的人文精神和独具特色的理想主义气质。而唯有识别这种精神气质并为之心醉的有缘之人，方能在这样生活方式中顿悟升华。
倘若，把历史的镜头拉近，你会发觉今日御园所缔造的“新古典主义”充满着戏剧性的巧合：中国古代帝王在紫禁城办公、在“三山五园”度假；现代新财智阶层在CBD办公、在御园居住。不同历史时空的剧情暗合、实际正是一种文脉传承后的必然复兴。
在圆明园西洋楼的启发下，绿城集团笃信，在传统的“三山五园”基础上，打造西式建筑和园林，是实现这个梦想的惟一路径。在传统的中国土地上，建造传统的西式建筑，并加入现代元素，自然精妙地融合中国与西方传统文化，并焕发出新鲜炫目的光彩，这是300年前圆明园西洋楼的追求，也是今天御园最终呈现的居住理想。
御园入市仅及两年，但其所收获的关注和热议，早已超出了整个地产界的想象。短短的一个轮回，御园实际上横跨了两种截然不同的市场形态：“2007年持续癫狂的热市”与“2008年寒流来袭的冷市”。
在产品供不应求的2007年，御园在北京无疑取得了空前成功，有一系列让人惊叹的数据为证：5月19日，御园开盘典礼正式举行，当月销售额约3.7亿元，年度销售额约9亿元。在2009年，市场的寒冬阴霾仍未散去之时，御园二期在预售的3天内，订单金额已经超过5亿元。当整体市场遭遇寒流时，御园依旧体现出她顽强的生命力，仍然有一大堆可圈可点的数字说话。
玫瑰园的上海味道
对于毗邻而居的上海，绿城集团显然是“姗姗来迟”——这源于对上海的敬畏之情：作为国际都市，海派底蕴需要有完美的产品来匹配与应和。
在正式接手上海玫瑰园后，绿城集团第一件事是研读土地，对历史有充分的了解以及延续。
具有700余年沧桑历史的上海，汇聚了古今中外建筑的各种流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。但就像中国的大多数城市一样，上海也在日益失去它的个性，建筑文化和城市文化出现趋同的危机。
城市文脉是一个历史范畴，建筑文化是一个地域、一个时代的风俗、时尚及技术条件在建筑上的反映，深研上海文化与历史的绿城玫瑰园，根植于海派建筑文化当中，尤其是对上海近代的优秀的花园洋房建筑的传承与扬弃。在建筑上以上海老洋房和谐的比例、精致的装饰、别致的细部、斑驳的机理为蓝本并融合纯正的欧洲新古典主义建筑元素，营造出随时间推移而更具人文底蕴的建筑作品；组团道路上以新华路、湖南路等老洋房聚集的街巷道路组织为范本，以院墙、浓荫、深巷、大宅再现上海三四十年代梧桐高墙掩映的优雅意象。
正如那些建于20世纪初，保存完好、风格多样、群体造型优美的上海老别墅，经过近百年的岁月侵蚀，不但未见衰败，其高大的立面、别致的细部、斑驳的肌理，独特的空间构成，更因其沧桑感而给人以优雅的品位和艺术的享受。而它独具都市感的规划格局，使它具有真正的“上海味道”，而不同于全世界任何城市别墅。
第三代别墅
作为国内地产行业著名品牌，绿城的高端住宅产品长时间受到许多人的关注。如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园、桃花源等高端项目的开发，更使绿城赢得了业界的广泛尊重。而御园、上海玫瑰园将进一步竖立绿城品牌在国内高端住宅领域的标杆地位，同时刷新绿城高端住宅产品营造的新标准。
可怕的是，绿城集团并未满足于此。当别人还在为高端住宅定义争执不清，为高端住宅风格东抄西搬的时候，绿城集团已梳理出一套严谨的高端住宅营造体系——那就是绿城第一代、第二代、第三代高端住宅理论。绿城集团董事长宋卫平总结称：绿城已经完成了第一代、第二代别墅的研发和生产，今天的绿城正向第三代高端住宅迈进。第三代高端住宅“更多的是营造庭院的景观，使室内的生活和户外的景色融为一体，使居住者在良好设施和优美风景中展开生活内容”。
从物质到精神，从建筑符号到生活内容，从大众供应到小众定制，这是绿城高端住宅理论演进的脉络，异常清晰。
无法求证，第三代高端住宅的探索、实践与论证是否全压在御园及上海玫瑰园身上。但有一点可以肯定，在御园和上海玫瑰园启动之后，绿城人旗帜鲜明地提出第三代高端住宅路线；而关于御园的规划设计、建筑设计、景观设计等，无不倾注着绿城总部的关心与心血。这样一种高端住宅社区在中国，则成为地域文化的映射，成为在中与西的比较中作出的选择与创新，成为绿城第三代高端住宅全新的标杆。
五、论剑
中国的地产企业中，从产品品质的层面，只有龙湖、星河湾与绿城可堪一较，但我们必须承认的是，在人文内涵和历史传承方面，绿城要胜过龙湖和星河湾许多，这也正是御园及绿城其他高端产品的价值所在。
中国地产发展的大势与方向
——绿城、龙湖、星河湾之三强论剑
绿城、星河湾与龙湖，似乎每一家媒体都热衷于将这三家专注于高端物业的开发商拎出来作比较：三家企业均为南派的全国性房企、产品精工细作、在土地市场上挥斥方遒。
“北京没有好房子。”这则是星河湾老板黄文仔说的。黄文仔那时亦初入京城，在CBD租过某著名地产商的房子，他对此有句名言：哎呀呀，简直就是建筑垃圾，不知道为什么那么贵还有人买。
紧随其后，龙湖亦大举进军北京，为谋求IPO花重金在京城圈下数幅土地，出色的园林和营销让其进京后的“开山之作”滟澜山取得大成。到底这三强孰为王者，一时间业内人士各执一词，无法定论。
未料一年后，楼市风云骤变，销售危机席卷于2008年的全国楼市，降价促销成了IPO失利的龙湖地产主题曲；囿于产品模式过于单一，亦折戟于上市最后一程的星河湾全国扩展步伐艰难；唯有早在2006年就已上市的绿城集团与降价促销无关，当竞争对手们在吃力应付经济危机带来的衰退之时，宋卫平已在想着如何挑起下一轮战争。
孰为英雄
在宋卫平看来，过去十几年里绿城的成功可以归结为一点：坚持有人文气质的品质豪宅开发。
谈及豪宅，很多人脑海中都会浮现出闪着灿灿金光的贵族宫廷，或者是用无数金钱砸出来的山水庭院，超大户型，室内又不乏水钻吊灯、纯金马桶、真丝壁布等奢华的装饰……
总之就是两个字——“奢华”，如同星河湾般。
星河湾是不是好房子？平心而论，广州星河湾当然是好房子，环境漂亮，园林优美，房子每个部分都奢华得很。客观地说，北京星河湾也是好房子，后院的高尔夫球场就是一个大公园。
不过在“豪宅”这个概念刚刚兴起时，“奢华”确实是我们判断的重要依据。但随着“豪宅市场”的不断发展，我们对好房子的理解有了“更多要求”。毕竟，房地产不等于钢筋加水泥，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。优势资源的绝对占有、产品锻造上的出类拔萃，是支持物业成为“豪宅”的先决条件。但仅有这些是不够的，只能算拥有了“豪宅”的“形”。只有“内外兼修”，在气质和灵魂上不断修炼和提升，才能打造出“形神兼备”的豪宅。
从这个角度来看，龙湖的房子毫无疑问也是好房子。十多年如一日地注重细节的龙湖以“善待你一生”为广告语，在物管、造园、高端品质、物业增值能力等方面都具有极高水准。但受累于2007年的攻城拔寨、过度扩张，其资金链堪忧。而惯于中层路线、产品过于矫情、进军限价房亦让其在消费者心中减分不少。
“在百年不遇的金融危机影响下，我们面临着最好的发展机遇，”聚光灯下的宋卫平意气风发，“我看了龙湖的企业文化，我们要比龙湖大气很多。如果一个公司能够追求员工心灵的宁静，那么这个公司是有根基的。”
这些算起来，虽然现在内地的“豪宅”称号满天飞，但真正具备王者基因的开发商却近乎没有。因为这样的企业既要“个性化”，又要有“人文内涵”，同时开发商得有品牌，不能偏安一隅，不能是卖了房子就再也找不到它影子的小公司。也正因如此，多年来以“融汇中西两种文明、定制城市高尚居住方案”，执着于一线城市高端物业开发的绿城集团，让我们更感觉其坚持的弥足珍贵。
“成功”的偏执狂
与其他两家执着于高品质产品的发展商相比，绿城对产品的偏执也许更让人惊诧。
目前中国开发商建造的“所谓豪宅”大多很相似，基本上很难真正做到量身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验。真正意义上的“豪宅”不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。简而言之，真正的“豪宅”不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。
人们常说“人文绿城”，绿城人对文化、对历史、对人文，有一种天然的亲近感和深刻的认知度，所以，绿城集团对位于北京文脉聚集之地的御园，会倾注那么大的心力。企业因子与项目气质之间这种精神文化上的契合，体现出来就是御园与众不同的精神气质。
精神气质是有代际传承的。绿城开发的北京御园、杭州九溪玫瑰园、桃花源，被内业权威专家公推为过去10年最能代表中国地产水准的作品。应该承认，好的房子是有血统的，绿城的这一血统从杭州玫瑰园一直流贯到了上海玫瑰园、长沙青竹园和北京御园。这一血统可称之为高贵。
贵气，有珍贵、名贵、高贵和尊贵之分。珍贵和名贵以富为贵，高贵和尊贵是另一层次，须有精神气质渗透在里面。御园至少是称得起高贵的，它是绿城自身血统与御园所在的三山五园的文脉所直接赋予它的。至于尊贵，则需要居住者的体验加入。
优雅、大气、高贵，这种难以掩抑的精神气度，是绿城御园与北京其他数千万平方米房子相区别的内在标志。何况，御园还有另一种显明的外在标志：卓尔不凡的新古典主义。一位去御园考察过的资深建筑专家说：如果御园不算是好房子，那么北京就真的没有好房子了。
不，这并不是说，全北京就数御园的房子最好，而是说，御园为北京地产提供了一种参考：什么样的房子是有内涵的好房子。
这样的成就与宋卫平的偏执不无关系。在真正成为中国“高端物业之王”前，不懈追求品质的宋卫平仍旧以为，还有一场艰苦的攻坚战在前头等着他们。
好房子，纵然相隔千里也看得出来；好企业，纵然过去50年也不会放弃最初的理想。
六、攻略
“三年内进入北京前5名，五年内进入北京前3名”，这是绿城地产在北京的雄心壮志和战略构想。如何实现这一在北京做大做强的构想？
绿城的北方攻略
众所周知，绿城的大本营在浙江。2008年，浙江一省的可售建面占到了公司总体的60%，其次是青岛和三亚，占比分别为16%和9%。在北京，绿城目前在售的项目只有御园和绿城百合公寓，占比仅为2%。
今年初，原北京香江国际发展有限公司总裁罗钊明出任绿城集团副董事长，主管北方片区。罗钊明在香江国际工作期间操盘的北京财富中心获得了巨大的成功，也可能是因此而被绿城委以重任。以此为标志，绿城北方攻略骤然提速，北京及环渤海经济圈的布局成为绿城的下一步布局重点。
发力北京
目前在北京的高端住宅市场，有绿城、重庆龙湖地产、世茂房地产和星河湾地产等。除了世茂房地产外，其余三家企业进京时间相差不多。不过，绿城、世茂和星河湾地产采取的全国性分散布局，它们目前在北京分别只有一个高端项目：御园、世茂奥林花园和北京星河湾。而龙湖走出重庆之后，集中资源主攻北京和上海，2008年北京市场同时在售的项目已经达到了三四个，销售收入30多亿元。
如今，御园一期获得了超出预想的销售业绩，二期开盘在即，再加上罗钊明新官上任三把火，绿城“潜伏”京城五年后突然发力：三年内，北京片区市场占有率达到2%-3%；土地储备达到200万-300万平方米（含一级开发）；保障房建设占北京市场的5%；在北京商品房销售市场的排名进入前五名。
绿城起家于“人间天堂”的杭州，其开发的高端住宅项目，对自然资源的要求很高。为了拿到好地块，绿城掌门人宋卫平在2007年土地的争夺战中曾掷下重金。而北京高端住宅市场的购买力很强，再加上北京是北方市场唯一一个自然资源和人文资源俱佳的城市，非常适合绿城这样的企业。因此，绿城在完成全国性的战略布局之后，进一步在北京市场，乃至北方片区加大力度是一件顺理成章的事情。
因为罗钊明的加盟，绿城在北方片区的产品线可能会有一些调整。在今后的北京片区，绿城并没有把自己限制在高端市场，而可能建立一个多层次的产品体系，甚至包括参与廉租房建设和一级土地开发。但有了“御园”这个高端品牌的成功，绿城自上而下搭建产品线，则容易得多。
在香江国际工作期间，罗钊明坚持在经营中“高速管理”，他认为以速度求生存对企业发展尤为重要，其核心精髓在于“速变、速决和速动”。据悉，在2008年底绿城年会上,罗钊明曾出现在主席台上,作了15分钟的演讲。在演讲中,他提出绿城未来数年要“高筑墙,广积粮,勤换仓,要称王”。以罗钊明的能力和个性来看，绿城北方攻略志不在小。
品牌先行，管理殿后
由于御园的成功让绿城在北京市场早已打出了品牌，因此，品牌形象成为绿城下一步在北京市场整合内外部资源，获得突破的“重磅武器”。“绿城出品”与“豪宅”、“精细”和“理想主义”有着天然的交集，这让绿城在北京市场的确具有很大的潜在机会和上升空间。
当然，众所周知，一直以来，绿城的负债率相对较高，并且，目前由于土地储备过大，集团层面对北方片区近期并不会有太大支持。但与财力雄厚的公司合作开发，是绿城近年来屡试不爽的战略模式。而此次北方片区以品牌为支点，展开对外合作的可能性也比较大。
在管理职能上，罗钊明加盟后，北方片区有了一个明显的提升，涵盖了战略发展、经营计划、资金和资本运营三项管理职能，拥有了相对较大的发展自主权。在罗钊明的直接管辖下，北方片区还成立了两大专业委员会——经营管理委员会、设计和品质管理委员会，罗钊明亲自任两个委员会的负责人。
据绿城一位内部人士透露，绿城北方片区目前将员工培养与团队建设作为项目公司领导班子的重要业绩指标予以对待，以加强人才培养和储备，充分发挥优秀人才的力量，尤其是销售、工程与财务骨干，要通过传、帮、带实现“一带二”或“一带五”，培养一批专业人才，建立片区良好人才梯队。
凭借绿城的精品工程体系和强大品牌效应，加上罗钊明加盟后更灵活的本地化操作，绿城的北方攻略或将坚实而凌厉。
七、定天下
作为国内地产百亿俱乐部的成员，作为一家香港上市公司，在北京，绿城的认知度却不高。事实上，绿城在等待一个更好的时机，在等待一个通过产品来征服市场的时机，因为——御园出，而天下定。
北京人凭什么认绿城？
——从豪奢到尊贵的质变
在中国的房地产市场，似乎有一个公认的事实。那就是就购买群体而言，上海人和浙江人，属于最精打细算、最精挑细选的“挑剔”购房群体。在这群高财商的购房者面前，从设计到建筑，从品质到细节，从价值到增值，无一不被放大到极致来挑选。
但是，这中间似乎也有一个悖论。当绿城的产品出现时，他们好像立即就变身为冲动型购房者，从上海的玫瑰园到杭州的桃花源等等，无一不是如此。其实，他们冲动的原因也很简单，因为绿城这个名字代表了两大保证：一、品质；二、升值。
北京人也认同很多项目，也是因为可见的品质和升值。但还没有最认同的项目，为什么？因为他们只看见了品质和升值。
不过，这一切，恐怕即将发生改变。
绿城地产在北京推出的御园二期，将使得北京御园项目形成一个完整的整体。要知道，品质和升值只是绿城的规定动作，而人文情怀和历史传承则是自选动作，北京人将为此给出最高分！
御园时刻
没有绚烂的包装和泛滥的溢美之词，御园以最真实的面貌呈现在大家面前。
首先是无以伦比的地段价值。御园处于著名的皇家园林“三山五园”环抱之中，浸润八百余年的皇家园林文化，项目本身具有历史、自然所赋予的绝佳优势，土地本身所具有的不可复制的稀缺性，成为御园的核心价值之一。
其次是御园新古典主义的建筑形态，御园的产品尊重这片土地的历史、文脉、景观，建造出了与这块土地周边环境融为一体的建筑，推出了意大利文艺复兴后期大师帕拉迪奥（Andrea Palladio）的代表作 “圆厅别墅”和平层官邸式公寓的建筑形式，真正实现了古今传承、中西合璧，与项目所在地域特有的文化属性彼此呼应。
再次，御园的十三大科技系统的运用在国内处于领先地位，不断运用高新技术来全面营造优越的生活方式，满足人类深层次的居住理想。
最后是御园的营销服务，通过定制式高端营销服务模式的打造，提高了项目品牌的附加值。御园是用做奢侈品的态度打造产品，强调品牌，也强调服务。在御园的案场营销服务中，不仅在服务设施细节上做到尽善尽美，同时全新的高端客户接待模式让客户在御园有宾至如归的感觉。在观念上，御园已经比其他社区提前进入高端服务时代，其服务核心提倡“以绅士淑女的态度为绅士淑女服务”。御园的高端服务为其产品创造了超越产品层面的附加值。
御园横空出世，为北京高端市场树立了名宅典范，它也在静静等待人们的反应。
站在历史的肩上
真正完美的东西，反而不是所有人都懂得鉴赏。在这个信息爆炸、资讯泛滥的时代，人们已经习惯通过夸张的包装、媚俗的做秀这些直接的宣传手段来评判价值，而对于事物本身的好坏却渐渐失去了判断能力。
所以， 曾几何时，人们身边处处都是“豪宅”，那些被贴上豪宅标签，再加上花俏宣传的普通住宅竟然能卖出高于物品价值本身无数倍的价格，但却仍然令许多人趋之若鹜。
随着消费者的愈加成熟和消费观念的日益理性，在经历了“照单全收”的阶段后，在众多以豪华、奢侈为宣传点的豪宅广告中，人们开始冷静下来思考，到底什么是豪宅，到底什么是能够留给后世子孙的建筑。
纵观世界知名住宅，它们都是历经过岁月流逝仍能铭刻在人们记忆中的那些建筑：纽约中央公园旁的第五大道，洛杉矶的贝弗利山庄，巴黎的十六区被人们记住了，因为那里的建筑充满了历史感。
那么中国的传世之作在哪里？北京人说，北京有经历千年的文明和世界上最浩大的皇家园林，这里能够承载起建筑的传世之作。
而在三山五园环抱中的御园，正是站在中国博大历史的肩上。在皇家园林包围之中的御园，已经脱离了传统豪宅的概念，“豪”、“奢”早已不是它的理想。在三山五园的沁润下，御园具备了与皇家风范匹敌的气质，所以它的一砖一瓦都能与颐和园这些皇家园林相得益彰。
名士与名宅
在天子脚下长大的老派北京人，从骨子里有对皇城、皇家建筑、皇家园林的眷恋；新派北京人是来自于五湖四海的精英，他们既迷恋老传统也喜欢多元化的生活。而这两种人或者说北京人的共同特点就是，由于历史的优越感，导致让他们对外来事物尤为挑剔。
当御园从香山、玉泉山、万寿山的环抱中破土而出时，人们纷纷议论，能生长在这块千年皇家风水宝地上的建筑会是什么样子？挑剔的北京人根本不相信一家外地企业能够明白这块土地的真正含义。
绿城并不急于解释，它希望通过实实在在的产品化解这些猜测。所以，当御园面世之后，也从未进行高调的宣传。因为绿城相信，公司用全部心血打造的御园，生长在千年皇家宝地上的御园，不是普普通通的建筑，它是有灵性的，它在等待那些懂得欣赏它的“有缘人”。
事实证明，绿城再一次成功了。凡是见到御园的人，无不赞赏这样的建筑。而这些人赞赏它的人，都是事业成功而性格低调的人。他们不仅拥有财富，还博学多识。所以他们欣赏御园，一是因为这是有历史感的建筑，地段价值绝无仅有；其次，这些精明人的共同选择也证明了一件事情，御园的升值将是必然规律。
八、归属
有人说，财商很高的现代中国人还需要补补情商，因为他们不小心，就会漏掉御园这样的传承名宅。事实上，从豪宅到名宅的重新觉悟，也是我们对历史的回归，对价值的重新认同。
一个圈层的归属感
——从豪宅到名宅的觉悟
不是所有人都喜欢阅读《浮士德》，不喜欢的人看到的只是冗长与枯燥，而喜欢的人则能从中找到精神的指引；不是所有人都欣赏拜伦的诗歌，《唐璜》之于某些人，只有乏味和单调，而之于另一些人，则是一首荡气回肠的生命之歌。
就像英国的一句谚语，“骑马的不都是贵族，但贵族一定会骑马”，身处于同一圈层的人，必定有着相似的观念、兴趣与爱好。而要进入这个圈层，财富并不是唯一的验证码，相似的经历与趣味是同样重要的通行证。在御园，就有这样一群人，除了经历、爱好相似外，他们对于住宅的选择，也有着相似而苛刻信条。
御园的业主统计数字，很耐人寻味，60%的业主都是证券、金融大鳄。对于这群高智商、高财商和高情商的人来说，选择房子的复杂，不亚于在资本市场上对数字的精确追逐。他们为什么都不约而同地选择了御园？
少数派选择
在一部反映纽约19世纪上流社会生活的名著《纯真年代》里，上流社会名媛韦兰太太这样形容她的生活圈子“上流社会是一个滑溜溜的小金字塔，其他人很难在上面开凿裂缝找到立足点。而金字塔的中间力量是由少数纽约精英们组成的紧密小团体”。这些小团体里的人物，有尊贵的姓氏和睿智的头脑，他们低调的控制着纽约的金融命脉。
那些旧时上流社会的人物，对于住宅挑选非常苛刻。书中另一主人公曼森·明戈特太太的住宅位于第五大街，选择这里是因为“在第五大街南部某些过去的住宅让人肃然起敬。那些1830年的建筑，里面有百叶蔷薇图案的地毯、黄檀木的蜗形支腿桌案、黑大理石面饰的圆拱形壁炉，还有锃亮的红木大书桌，既古朴又协调”。可见，早年的纽约上流社会，已经对传统文化有强烈的归属感。
在世界看中国的今天，驰骋商场的资本玩家、金融大鳄们聚集到了北京，他们组成了中国的上流社会，北京作为首都，有他们这个阶层的生意和生活。尽管时光流逝，但是上流社会的准则从未改变，比如他们挑选住宅的严苛标准，除了需要最好的地段、最好的建筑、最好的景观、最好的服务外，住宅之于他们，还代表了一个圈层的生活态度和文化修养。因此可供他们挑选的适宜住宅并不多。特别是北京金融街的建成以及西扩计划不仅吸引了国内和国际金融投资企业的进驻，也让很多金融投资家将置业目光瞄准了高端别墅云集的颐和园、西山等区域，御园就是其中一个。
数据统计显示，御园一期业主多数来自证券、金融及房地产行业，远远高于北京其他豪宅。而据北京御园副总经理梁莉的透露，“从目前御园二期的预定情况看，来自证券、金融、房地产行业的客户占到成交客户总量的80%以上。”
名宅传承文化
为何金融贵族们纷纷选择御园？美国某银行大中华区总裁何先生的理由是，这里体现了两种古老文化的汇集。何先生出生于中国，在北京度过了快乐的童年时光，后随家人来到美国，进入了美国著名的常春藤联盟学校普林斯顿大学，毕业后投身于美国的金融命脉华尔街。
通过十年的奋斗，他终于成为美国某知名银行的大中华区总裁。他说，他身上的血液中既流淌着对中华文明的深深眷恋，又有对西方文艺的深切喜爱。因此他既崇拜孔子，也阅读狄更斯；既欣赏“蒹葭萋萋，白露未晞”，又迷恋于“With Aprils first-born flowers, and all things rare ,That heavens air in this huge rondure hems”莎士比亚的十四行诗；既钟情于古筝的悠扬，又能即兴弹奏《水边的阿蒂丽娜》。因此在挑选住宅上，他的理想居所应该是既蕴藏着中国的古典情愫，又能体现出西方的艺术气质。
“符合这样要求的名宅在北京真是太少了。”他摇了摇头，“我几乎找了一年的时间”。在还未发现御园的时候，他就一直住在利兹卡尔顿酒店里。宁愿住酒店，也不能委屈自己随意屈尊于一处豪宅，可见他作为金融家一贯的严苛态度和对生活标准一丝不苟的要求。
“当我看到御园，我知道我找到了梦想之宅。”何先生回忆起第一次走进御园的情景。“站在这里，感觉被香山、玉泉山、万寿山环抱，这些景致代表了中国古典皇家园林的最高境界。想象一下，站在窗前，中国皇家园林尽收眼底的感觉。”何先生讲到这里很陶醉。
御园除了有中式的情愫外，还有西方建筑文明的结晶“穹顶圆厅”。1552年意大利建筑大师安德烈·帕拉迪奥设计建造了影响世界建筑史的“圆厅别墅”，“经过百年岁月洗礼，这种建筑形式已经成为一个经典的文化符号。”何先生讲起建筑文化来如数家珍，“当我看到西方的文化符号能够那么自然的生长在中华文明包围之中时，我知道我找到了想要的东西。这种中西合璧让人如沐春风的感觉，让我想到了另一个伟大的建筑——西洋楼。”
何先生如此看重住宅的文化传承功能，还源于他希望将这所住宅留给后代。他说：“如果只是一处没有文化积淀的豪宅，并不具有流传后世的优势，而中国皇家园林、圆厅别墅这些几百年沉淀下来的东西方文化精华，将赋予这所住宅一种高尚的涵义。而这种高尚将流芳百世”。
“无形”的服务文化
某跨国投行的中国区首席代表李先生曾因为工作的关系在英国生活了五年。英国的特产——“英式管家”和“绅士”让他这个外国人领略了英国贵族的风采。当他回到中国，他笑言：“被外国的周到服务宠坏了，真害怕在中国找不到那样的服务团队”。回国定居以后，他开始计划购买住宅。他坦言看过不少豪宅，建筑、设计、景观都没有问题，但是始终觉得缺少点什么，就一直没有下决心购买。直到有一天，在朋友的推荐下来到御园，他终于明白以前看过的豪宅缺少什么。“他们缺少一种服务文化。”李先生说道。
既然是豪宅，服务怎么会不好呢？李先生解释道：“不是服务不好，作为豪宅，服务的基本动作肯定都能做到，但是御园胜在服务文化上，这种文化与英式管家的服务理念类似。”他举例表示，“有些豪宅的服务太过于热情，而有些则让人觉得冷淡，这种尺度的拿捏需要文化的积累。而在御园，我看到服务人员自信大方的态度，我知道这就是我想要的服务。”
入住后，李先生更深刻感觉到这种服务文化的重要性。“我需要周到的服务，又需要保持私密性。御园的服务人员做得很好，他们的服务既体贴又能保持适当距离，在无形间完成我的要求。这就是英式管家的标准。”
九、 内幕
不可复制的稀缺资源，独一无二的匹配产品，不断地“做加法”而提供的项目附加值，2009年豪宅市场的龙头之争其实已经没有悬念。
09年豪宅榜要从亚军排起！
——冠军内定的非内幕
一场“小阳春”下来，让沉寂了近一年的市场又开始变得悸动起来。
尤其是在京城的豪宅市场，尽管不少项目还是无人问津的冷冷清清，但一些通过或明折或暗降等手段取得了些许销售业绩的项目却开始信心膨胀起来。一时间，或高呼其价值大言热销，或怂恿好事者排起了所谓的月度销冠、区域销冠。
但殊不知，在不少冷静的市场人士眼中，2009年京城豪宅排行榜却只能从亚军排起，冠军之争已早无争议。
豪宅市场的鱼目混珠
由于缺乏豪宅的国家标准，市场上的豪宅自然就是自说自话，稍微在精装修和园林上下点功夫，弄出一个不低的价格，就自称豪宅开卖了。于是，市场就有了众多的关于豪宅的话题，但这样的举止注定只能是噱头和笑谈。
拿东部最近某号称大销热销的豪宅项目来说，其依据是第一季度销售近5亿，但事实上这个成绩是其累积了近两年的客户在春节降价后的一次集中爆发，而从4月份至今，该项目仅售出1套，这样的跌宕起伏，如何谈之热销？另有东部一豪宅项目，虽然销量还不错，但根据北京房地产交易管理网的数据，其成交均价在5月1日已跌至每平米2.8万元左右，其豪宅成色自然也是大失。
以最基本最简单的豪宅划分标准来看，自然就是价格。在目前的北京楼市，售价低于3万元/平方米的项目，已经无法“豪”得起来。根据数据，4月份北京售价在3万元/平方米以上并且有成交的项目只有17个。这也就是说，如果要寻找2009年的豪宅销售冠军基本上也就只能在这17个项目中来展开了。在这个名单中，SOHO北京公馆成交单价最高，达到了每平米48887元，但是4月其成交量只有1套。成交套数最多的是位于二环内长安街附近的一个新项目，成交80套，成交均价也达到了34885元/平方米，但是总销售额只有3.6亿元左右。为何销售额与高成交套数不太“匹配”？原来，该项目中有不少面积在60平米左右的一居，成交的80套所谓豪宅平均建筑面积仅130平左右，这样的面积如何谓之豪宅？就更不用想象所谓60平米居住的豪宅生活了。
在这17个豪宅大名单中，大多数的成交量都在个位数，另外3个突破了个位数成交的项目，一个是2008年6月就开始销售的“老盘”，所剩也就几十套，无法进入2009年的总排行中，一个是某依靠了奥运概念的项目，虽然依靠套数和价格最终会有一个比较好看的销售数据，但是这样的项目除了奥运投资概念尚算亮点，要归入真正的城市豪宅恐怕是强人所难。就这样，唯一剩下的北京御园二期就成为了我们关注的焦点。
根国内知名房地产上市公司绿城集团对外披露的资料，其集团旗下千万级豪宅——北京御园二期于4月10日正式对外预定，截至5月15日，短短一个月时间销售及预定金额累计已超过8亿元人民币。事实上，数据也证实了这一点。根据北京市房地产管理网的成交数据，北京御园二期在5月初已签约37套，成交金额达到了4.97亿元，成为北京豪宅市场不折不扣的领头羊。
值得注意的是，虽然同期京城豪宅市场的部分项目也取得了良好的销售业绩，但都不同程度地调低了销售价格，通过低价策略赢得市场份额。而北京御园二期的销售价格则保持了一期项目的水平，并取得了如此领先的成交数据，这也是为什么不少业内人士在此前所说的，2009年北京市豪宅销售排行榜要从亚军排起。
御园二期，王者归来
曾在2007年创下开盘8个月即告售罄、销售金额超过9亿元的北京御园一期，至今仍在被市场津津乐道，也被作为了北京豪宅市场的一个范本和标杆。
如今，御园二期的推出，被市场赞之为“王者归来”，即使不考虑其刚一归来便创下的惊人销售业绩，仅是这份市场名头就值得我们去关注。
根据本刊的了解，位于“三山五园”怀抱的御园二期建筑依然采用新古典主义风格，继承古典三段式的一些表象特征，并没有设计概念上的颠覆性变化，只是每期都有所提升。相比较而言，一期属于新古典主义的经典诠释，主调端庄正统；二期则在细节、颜色方面寻求突破，在设计时采用明快、跳跃的色彩，为居住者营造出轻松、恬淡的感受，使其尽享心情愉悦与惬意。
在建筑上，御园二期依然营造官邸式建筑，采用全现浇钢筋混凝土结构，外墙配以色像更明确的欧洲进口高档石材，屋顶设计选用瓦多陶瓦，单元门配备厚重却不乏变化的铜制门，整体外观明快而尊贵，符合几千年来人类对经典建筑的审美情趣。
在户型方面，沿袭了意大利文艺复兴后期建筑大师帕拉迪奥的杰作——“圆厅别墅”的设计理念，户型中央为突显奢华的圆厅，以“十字轴线”划分并连接每一个功能区域和室内空间。而平层官邸均为四居室户型，使得居室配备更迎合高端客户所需。
在园林上，御园二期的园林设计由世界顶尖级设计师事务所美国加州的Lifescafes担纲设计。其在国际设计领域非常具有知名度，像世界级超豪华酒店、好莱坞环球影城、拉斯维加斯的恺撒宫都是出自他们之手。
此外，北京御园二期还投资2亿元人民币打造了顶级会所——御园汇。会所定位为京城最好的“国际化商务会所”，由美国知名的Wilson公司负责室内设计，Lifescafes公司负责景观设计，并引进澳大利亚Almeria俱乐部、酒店及度假村（ACHR）的私人俱乐部服务。会所将以“三山五园”的皇家园林气象和典雅尊贵的建筑和私密宜人的氛围一枝独秀，在北京呈现无可挑剔的会员制高水准服务。
如此的品牌优势、产品和地段价值，以及御园汇的商务休闲功能和会员群体品质，使得我们看到了北京豪宅市场归来的王者的实力，这也是市场人士称之为2009年豪宅排行榜的冠军内定的“非内幕”。
热销的“意料之中与意料之外”
对于御园二期的热销，在北京御园副总经理梁莉看来，“我认为既是意料之中，也是意料之外。”
梁莉表示，“意料之中”指的是御园本次开始预订的销售数据。因为自御园一期售罄之后，有一批对御园忠实度很高的客户一直都在期待二期面市，在经过一年多的客户积累，御园二期的销售必将是一次购买力的集中释放。事实也正是如此，御园首先只是推出了部分房源针对一期老业主和一直在等待御园的客户，结果便取得了超过5亿元的销售成绩。
“我们唯一做的就是不断给产品做加法”，对于团队对御园二期付出的心血，梁莉如此总结道。据梁莉透露，御园的二期产品的确是倾注了他们非常大的精力，在过去一年的时间里整个团队将80%的心思放在了产品的品质上，包括如何给客户带来更好的产品，如何给客户提供更多的附加值，如何在建筑的功能、空间、尺度、户型设计上更加优化升级，如何给住户带来更具人性化的服务，等等。
比如御园二期投资2亿人民币在园区内建设的高端会所——御园汇，御园请来了非常著名的美国设计师Wilson和Lifescafes，仅是设计就花了整整一年的时间，建成后将成为超越北京四大俱乐部的顶级会所。“所以从4月10日开始预订以来出现的热销盛况，是在我们预料之中的。”梁莉如是告诉记者。
意料之外的是什么呢？“就是客户对我们品牌和项目极高的忠诚度，着实让我们非常感动。”梁莉如是表示。
记者在采访中了解到，一位对御园忠实度极高的客户，在与御园一期失之交臂之后，一直在关注着二期的面市时间。为了能够在第一时间买到满意的户型，更是将家搬到了项目附近，一住就是一年。在将近两年的时间里，这位客户和御园的销售人员成了无话不谈的朋友。2009年4月10日，这位客户终于得到了御园二期开始预订的消息，第一时间赶到现场终于买到了属于自己的“御园家”。
“同时让我们比较意外的是，御园的客户群正在发生变化。”梁莉表示，御园一期的客户群以证券投资业、金融业、房地产行业的从业者为主，由于他们对市场和宏观政策的把握更加准确，所以他们选择御园也给市场带来了更多的信心和较为权威的导向。而北京金融街的建成以及西扩计划不仅吸引了国内和国际金融投资企业的进驻，也让很多金融投资家将置业目光瞄准了高端别墅云集的颐和园、西山等区域，鉴于西部很多别墅为高端人群居住，属于纯粹商品房的项目自然得到金融界的青睐。“从目前御园二期的预定情况看，来自证券、金融、房地产行业的客户占到成交客户总量的80%以上。”梁莉表示。同时，相比一期40%的外地客户来说，二期北京客户的比例有明显上升，大概占到了80%左右，“这也是我们没有意料到的。”
不可复制的资源优势造就了唯一性
“支撑起豪宅的第一要素是稀缺资源。”无数市场人士和业内专家都如此认为。
而所谓的稀缺资源，明确地说，仅有天然的土地而已。土地本身算不上稀缺，但依附于土地的各类属性却稀缺可贵。占据城市中心的绝佳地段，或拥有精美奢华的装修与园林，这都是不可复制的稀缺资源。
在目前房地产市场前景并不明朗的情况下，御园推出二期产品为何能够取得如此佳绩？在梁莉看来，“御园这个项目，其最大特点就是唯一性，不可替代性。地段资源是永远无法替代的，这也直接决定了御园项目为什么能在北京这样一个市场环境下，有这样好的销售业绩。”
相对于其他的豪宅项目，被万寿山、玉泉山、香山、清漪园、圆明园、静宜园、静明园、畅春园“三山五园”环绕的御园，可谓坐拥3000年皇脉的京城地王。自辽金以来至清末民初，从离宫行苑到皇家园林，御园所在之地一直以来都是神秘、权力与地位的化身。浸润于皇家园林文化，怀抱于苍翠灵秀的风景胜地，历史、自然所赋予的绝佳优势，土地本身所具有的不可复制的稀缺性，是御园最为尊重与珍视的元素。
此外，御园所在的玉泉山区域一直是北京的水源保护区以及城市绿肺，其优美的自然环境，决定了其不可能进行大规模的房地产开发，这也从侧面反映了项目的稀缺性。
在中国，对土地与房地产价值的认识观念正在逐渐改变，土地是不可再生资源，对占有稀缺土地资源的住宅的投资在任何时候都是值得的。这样的地段环境背景，使得御园与北京其他高端项目相比较，拥有独特的价值核心，那就是京西千年历史龙脉所赋予的“高贵血统”。土地本身所具有的不可复制的稀缺性，成为御园最为核心的价值之一。
除去资源之奢，离不开的自然还有建筑之奢。地产专家王志纲曾表示，“豪宅，便是要尽可能地满足人类一切想到或者没有想到的生活需要。”虽说建筑某种程度上仅是土地的附庸，但绝佳的风景毕竟只是精神食粮，核心的地段只是提供舒适生活的可能，而人们的生活方式，却时时刻刻离不开产品的制肘。一个完善的产品，就是要让生活其间的人尽可能地舒适自由。
而御园的产品就正是如此。御园新古典主义的建筑形态，绿城尊重这片土地的历史、文脉、景观，建造与这块土地周边环境融为一体的建筑，推出了意大利文艺复兴后期大师帕拉迪奥（Andrea Palladio）的代表作 “圆厅别墅”和平层官邸式公寓的建筑形式，真正实现了古今传承、中西合璧，与项目所在地域特有的文化属性彼此呼应。同时，御园独享秉承区域“大园林”的概念，借鉴中国几千年皇家园林“冶内外于一炉，纳千里于咫尺”的造园文化，融会欧洲宫廷古典园林的园艺技法，使整个园区与万寿山、玉泉山、颐和园以对景、借景的关系。公共绿地、组团院落、私家园林，三级秩序绿地系统与建筑组团有机结合，形成了建筑与绿树相互掩映、园区近景与周边山景结合的美好意境。
除却不可复制的地理以及人文资源，御园二期被热捧的另外一个原因就是项目的附加值。梁莉表示，“作为绿城旗下高端房产品的一线作品，御园始终在追求对自我的超越。御园一期从2004年至2007年，用了四年的时间来营造产品，绿城之所以心甘情愿的承担来自成本的巨大压力，是因为绿城认为只有在品质上做到完美才不辜负三山五园之间的这片土地，作为以人文内涵立业的绿城，理应肩负起房产品在物质堆砌之外的艺术与文化追求。从营销层面来讲，从客户的维护，到营销模式，再到业内的品牌推广及口碑传播，御园都是用一个平和、理性、积极的心态去做好每一件事情。产品上不断针对市场要求做加法，战略战术上精益求精，各方面布局都是非常到位，这也是项目能够得到青睐的原因。”
至此，2009年北京豪宅市场的冠军之争已无悬念。
