第一章总则
第一条为了规范物业管理招标投标活动，保护业主和使用人的利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，维护物业管理市场健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》及有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条全国各行政区域内的物业管理招标投标活动，适用本办法。
第三条全国各省、市、自治区房地产主管部门可根据当地实际情况确定应当采用招标的方式的单个物业的总建筑面积下限。
第四条物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。
第六条招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为或不正当竞争行为。
第二章机构与职责
第七条全国各省、市、自治区房地产主管部门负责物业管理招标投标的管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行国家有关招标投标法及物业管理法规和方针、政策，制定相应的物业管理招标投标的规定和办法；
（二）指导、监督、检查有关物业管理招标投标工作；
（三）总结、交流招标投标工作的经验，并提供相关服务；
（四）审批咨询等机构代理物业管理招标投标业务的资格；
（五）维护国家利益，监督重大项目的招标投标活动；
（六）验证跨省、市、自治区的物业管理招标投标代理机构；
（七）否决违反招标投标规定的定标结果；
（八）处罚违反招标投标规定的行为。
第八条省、市、自治区房地产主管部门直属的下级分管部门，具体负责本行政区域内物业管理招标投标的管理工作。其主要职责是：
（一）审查招标单位的资质；
（二）审查招标申请书和招标文件；
（三）监督开标、评标和中标过程；
（四）调解招标投标过程中的纠纷；
（五）监督物业管理委托合同的签订、履行。
第三章招标
第九条招标人是依照本办法规定提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织：
（一）物业未交付使用的，或物业已交付使用的，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责前期物业管理的招标组织工作；
（二）业主委员会已经成立的，经业主或业主代表大会讨论决定，由业主委员会负责物业管理的招标组织工作。
但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。
第十条业主委员会作为业主自治管理组织与房地产开发建设单位均享有下列权利：
（一）按照有关规定程序，有权组织招标活动；
（二）根据政府规定的资质标准，有权正当选定选择和确定投标单位；
（三）根据有关招标原则和价格管理规定，有权选定中标价格和中标单位。
第十一条招标单位应具备下列条件：
（一）依法成立的组织和单位；
（二）有与招标项目相适应的经济、技术管理人员；
（三）有组织编制招标文件的能力；
（四）有审查投标单位资质的能力；
（五）有组织开标、评标和定标的能力。
不具备上述（二）至（五）项条件的，可以委托具有一定资质的招标代理机构进行。
第十二条招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，与政府机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者存在其他利益关系。
招标代理机构应当具备下列条件：
（一）有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金；
（二）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
（三）有满足本办法第二十八条有关条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本方法关于招标人的规定。
第十三条物业管理招标应选用下列方式进行：
（一）公开招标，是指招标人以招标邀请书的方式邀请不特定的物业管理企业投标。
（二）邀请招标，是指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十四条招标人采用公开招标方式的，应当由招标人通过报刊、信息网络或其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标物业的性质、面积、实施地址和时间、投标人的条件、获取招标文件的办法等事项。
第十五条招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本办法第十四条招标公告的规定事项。
第十六条招标人应当根据招标物业的特点和需要编制招标文件。招标文件包括招标物业的技术要求、招标投标规则、评标标准等所有实质性要求和条件。招标文件应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，如：占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公共设备设施及其技术参数、公共场地情况、绿化面积等；
（二）物业管理的基本内容和要求；
（三）投标书编制的要求；
（四）对投标人资格条件的要求；
（五）投标送达的截止时间、地点以及开标、评标的方法和程序；
（六）招标投标方的违约责任；
（七）招标人、招标工作小组或招标代理机构的名称、地址、联系方式；
（八）其他需要说明的事项。
第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交招标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十八条招标人应当确定投标人编制文件所需要的合理时间；但是，依法必须招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人送交投标文件截止之日止，最短不得少于二十天。
第四章投 标
第十九条投标人应当具备承担招标物业的管理能力。凡具备营业执照和物业管理资质证书的单位和个人均可按照招标文件的要求参加投标。招标人对投标人资格条件有要求的，投标人应当具备规定的资质条件。
第二十条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。需要时，还应向招标单位提供以下资料：
（一）投标单位营业执照和资质证书；
（二）投标单位简历及现行物业管理概况；
（三）投标单位的资金情况及主要管理人员和技术人员情况。
第二十一条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后应当签收保存，在正式开标前不得开启。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改投标书。修改的内容为投标文件的组成部分。
第二十二条投标人不得相互串通，排挤其他投标人的公平竞争。投标人不得与招标人串通投标，损坏他人的权利。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不法手段获得中标。
第二十三条投标人应当根据政府有关规定测算管理费用，不得故意压低价格以获取中标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
第二十四条有下列情况之一，投标书宣布作废：
（一）未密封，无单位和法人代表或法定代表人委托的代理人的印鉴；
（二）未按招标文件要求编制，内容不全或字迹模糊，辨认不清；
（三）逾期送达。
第五章开标、评标和中标
第二十五条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十六条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
第二十七条开标时，由投标人派出的代表检查投标文件的密封情况，也可以由投标人委托的公正机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员或投标人当众拆封，并统一转交评标委员会。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。
第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会成员由招标人的代表和专家组成，成员人数为五人以上单数，其中专家不得少于成员总数的三分之二。专家应具有高级职称或者具有同等专业水平人员担任。与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。
第二十九条招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预，影响评标的过程和结果。
第三十条评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件实质性内容。
第三十一条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审，并向招标人提出书面评标报告。
第三十二条评标委员会经评审，认为所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人应当依据本办法重新招标。
第三十三条决标工作应当在中标大会上公开进行。
投标单位可以委派一名代表进行唱分和记分的监督；也可请公正机构人员监督。工作人员当众拆启评标专家的评标结果，然后进行唱分和记分。最高得分者为中标单位。如果出现最高得分有两名或两名以上的投标人，由评委议标，招标人定标。
受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理单位或个人，在同等条件下享有优先中标权。
第三十四条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第三十五条中标人按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，但可将部分专业性项目工作委托分包方完成。受托分包方应当具备相应的资格条件，并不得再次转包。
中标人应当将分包项目向招标人负责，受托分包方就分包项目承担连带责任。
第六章法律责任
第三十六条招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，或招标人在评标委员会依法推荐的中标人以外确定中标人的，按照本办法应当进行招标的项目，在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效，责令改正。
第三十七条招标代理机构违反本管理办法，泄露应当保密的与招标活动有关的情况和资料的，或者与招标、投标人串通损害他人合法权益的，处五万元以上二十五万元以下的罚款。有违法所得的，应予没收；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段牟取中标的，中标无效。情节严重的，取消其两年内参加依法必须进行招标项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十九条评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，向他人透露对投标文件的评审情况以及与评标有关的其他情况的，处以三千元以上五万元以下的罚款；有违反《中华人民共和国招标投标办法》行为的评标委员会成员取消其承担评标委员会成员的资格。情节严重的，不得再参加任何依法必须进行的物业管理招标项目的评标；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条对招标投标活动依法负有行政监督职能的政府机关工作人员徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附 则
第四十一条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本管理办法有关规定的，有权向招标人提出异议或者向有关政府监督部门投诉。
第四十二条当事人对处罚决定不服的，可以在收到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议。对复议决定不服的，可以在收到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉；也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚的机关申请人民法院强制执行。
第四十三条本管理办法由中华人民共和国建设部解释。
第四十四条本管理办法自 年 月 日起施行。
摘自大中华物业管理网2003-4-29
